Il presente regolamento è composto da 2 parti :
1) La descrizione delle parti comuni e le modalità di ripartizione delle spese .
2) Gli organi di rappresentanza e di amministrazione del condominio.
PRIMA PARTE
Art. 1
Sono comuni in modo indivisibili ed irrinunciabili , in proporzione ai valori delle singole unità risultanti dalle tabelle millesimali , tutte quelle parti, locali , cose , impianti dell’edificio , che in base agli atti di acquisto non risultino di proprietà esclusiva individuale di un condominio , e dell’impresa costruttrice o venditrice e più precisamente :
A) Fra tutti i condomini
1) L’area sulla quale sorge l’edificio con le relative servitù ; tale area è delimitata dal contorno esterno dell’edificio stesso e comprende anche le zone di arretramento dello stesso edificio dal confine.
2) Tutto ciò , che come tale , risulti dall’accatastamento fatto dalla ditta realizzatrice o venditrice.
3) Il sottosuolo , le fondamenta , tutte le opere destinate per progetto e per realizzazione , a dare stabilità al fabbricato , i muri e le strutture portanti , le grondaie , i cornicioni , i prospetti , ed in genere , tutto quanto serve alla totalità delle unità immobiliari.
B) Fra i proprietari delle unità di ciascuna scala
1) Il portone d’ingresso, l’androne , la scala , i ballatoi.
2) Tutto quanto , in genere , serve l’unità sacala.
C) Fra i proprietari degli appartamenti
1) I locali , gli impianti centrali sia idrico che elettrico con le relative condutture sino alle derivazioni delle singole unità.
2) In genere quanto serve le unità suddette . Le terrazze di copertura restano di proprietà condominiali se non risultano di proprietà esclusiva.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato , e che ne alterino il decoro, o che salvo quanto detto nell’articolo precedentemente citato , rendano inservibili anche ad un solo condomino , alcune parti di proprietà o di uso comune , anche solo momentaneamente.
Art. 2
Per le innovazioni gravose o voluttuarie vige il disposto dell’art.1121 del codice civile.
Art. 3
Il condomino non può eseguire nella parte di sua proprietà opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio . Egli è per contro , obbligato ad eseguire , nella parte di sua proprietà le riparazioni la cui commissione possa danneggiare gli altri condomini o compromettere la stabilità , l’uniformità esteriore ed il decoro dell’edificio.
Art. 4
Egli , infine , a richiesta dell’amministrazione e previo avviso , dovrà consentire che nell’interno dei locali di sua proprietà , si proceda ad ispezionare i lavori interessanti le parti comuni dell’edificio ed anche le singole proprietà , salve le rivalse per danni (art.1122 del codice civile)
Art. 5
Richiamata la descrizione delle porzioni di immobile che restano in comproprietà , resta stabilito che la comunione dovrà durare in perpetuo sin chè duri la divisione dello stabile in proprietà diverse ed in quanto la comunione stessa serva al godimento delle singole proprietà.
Art. 6
Gli appartamenti possono essere destinati soltanto ad uso di abitazione , studio professionale , ufficio.
E’ tassativamente vietato ai singoli condomini :
a) Ogni godimento che possa recare danno allo stabile o agli abitanti di esso , che non rispetti l’ordine morale o igienico o che turbi la quiete ,che contrasti con il decoro o con la destinazione del fabbricato. Sono comunque escluse tutte le attività che comportino esalazioni male odoranti , nocive o rumori molesti oltre la normale tollerabilità. E’ espressamente vietato ai condomini e vaenti causa di adibire gli appartamenti ad uso di alberghi o pensioni, ritrovi, circoli , sale da ballo , associazioni sindacali o politiche , culturali , filantropiche e simili.
b) Esporre , battere o scuotere alle finestre ed ai balconi dei prospetti esterni , nei pianerottoli ed in genere nei vani scala e chiostrine , oggetti di vestiario , biancheria , materassi , cuscini . tappeti , stuoie , asciugamani , ecc , anche in conformità a quanto stabilito dal regolamento di polizia urbana del comune. In modo particolare è vietato in qualsiasi ora esporre panni , biancheria , indumenti ecc, bagnati o gocciolanti dalle aperture dei prospetti esteriori dei vani superiori ; in via del tutto eccezionale viene tollerato lo spolvere dei tappeti dalle 7.00 alle 9.00 antimeridiane nei balconi esterni.
c) Collocare vasi di fiori o piante sui davanzali delle finestre o sui balconi , se non siano muniti di ripari ed accorgimenti idonei ad impedire la caduta e lo stillicidio.
d) Occupare con mobili , masserizie ed altri ingombri , i luoghi e le proprietà di uso comune , se non per il tempo strettamente necessario alla loro sistemazione negli ambienti interni di rispettiva pertinenza; sono specialmente vietati gli impasti di malta nonchè il deposito di detriti e materiali che comunque possano ostacolare il passaggio agli aventi diritto o ad ostruire le condotte di scarico.
e) Gettare negli acquai o nei vasi dei gabinetti , materiali che comunque possano ingombrare tubazioni di scarico. Le eventuali spese occorrenti per lo sgombero degli scarichi, come pure quelle derivati da eventuali danni agli impianti comuni , vetri o accessori , si intendono a carico di chi li ha provocati.
f) Far cadere dalle aperture dei vani superiori oggetti , rifiuti , detriti , frammenti di materiali di qualunque dimensioni e natura.
g) Adibire androni e scale a luogo di convegno e giochi di bimbi e far uso in essi di segnali acustici per richiamo ed avvisi.
Art. 7
I proprietari che affittano le loro unità immobiliari hanno il tassativo obbligo di comunicare alla amministrazione del condominio l’avvenuta locazione e di obbligare agli affittuari alla osservanza delle norme del presente regolamento di condominio , per quanto li concerne , includendo nei relativi contratti apposite clausole di rescissione e di sanzioni nel caso di inadempimento , ma sempre rimanendo , essi proprietari , solidalmente responsabili nei confronti del condominio.
Art. 8
Ogni condomino sopporterà in proprio le tasse e gravami presenti e futuri che siano imposti per qualsiasi titolo sulla parte dell’immobile di suo esclusivo dominio. Fra tutti indistintamente i condomini , in proporzione ai valori delle rispettive proprietà , espressi in millesimi, saranno ripartite le spese per ricostruzione dell’edificio : tasse gravami ; contributi applicati globalmente , e simili ; l’amministrazione del condominio e la manutazione ordinaria e straordinaria delle parti comuni a tutti i condomini .
Tra i proprietari delle unità che ne sono servite , secondo i criteri di cui oltre , saranno ripartite le seguenti spese :
a) In funzione dei rispettivi millesimi
Spese per la manutenzione ordinaria delle relative parti comuni, del personale di pulizia ed altri efferenti; spese per l’illuminazione dell’androne , della scala e degli altri spazi e locali comuni e simili;
b) Per metà in funzione dei rispettivi millesimi e per l’altra metà in funzione dell’altezza del piano dall’androne le spese per la manutenzione straordinaria e ricostruzione delle scale ; per i solai , i pavimenti , e soffitti si applica l’art.1125 del codice civile .Per le terrazze di copertura individuali si applica l’art.1126 del codice civile.
I servizi condominiali sono irrinunciabili e pertanto nessuno dei condomini potrà sottrarsi al sostenimento di quote ed oneri a lui facenti carico secondo il disposto del presente regolamento , anche se non abbia , per qualsiasi suo motivo , compreso lo sfitto totale e l’assenza dell’unità di suo esclusivo dominio, usufruito dei relativi servizi . Quando la necessità delle spese , per riparazioni o altre , derivi da colpa o negligenza di uno dei condomini , o suoi familiari , dipendenti , ospiti , andranno a suo esclusivo carico.
SECONDA PARTE
Art. 9
Gli organi di rappresentanza e di amministrazione del condominio sono :
L’amministratore
L’assemblea
Il consiglio dei condomini
Art. 10
L’amministratore è nominato dall’assemblea dei condomini , che vi provvede con deliberazione della maggioranza prescritta dall’art.1136 del codice civile.L’amministratore dura in carica un anno e può essere riconfermato , di anno in anno , nell’incarico. Però egli può essere revocato in qualunque tempo dall’assemblea, nel caso che commetta delle gravi irregolarità. L’amministratore può farsi coadiuvare o sostituire da persona di sua fiducia nell’adempimento del suo ufficio , sotto la sua responsabilità , e a sue spese. L’amministratore deve alla fine di ogni esercizio , rendere il conto della sua gestione all’assemblea.Tale obbligo incombe anche all’amministratore dimissionaro o revocato , che deve in ogni caso consegnare al successore ed in mancanza al consiglio dei condomini , tutti i documenti e gli atti della amministrazione , indipendentemente da ogni eventuale contestazione in corso con il condominio.
Art. 11
L’amministratore provvede :
Alla esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea , alla riscossione dei contributi , delle rendite, delle indennità di assicurazione, ed al pagamento delle spese delle rispettive scadenze; dei contributi , delle rendite, ed al pagamento delle spese delle rispettive scadenze; agli atti che abbiano per scopo la conservazione dei diritti inerenti le parti comuni. L’amministratore non può ordinare riparazioni straordinarie , salvo che esse abbiano carattere di urgente necessità e con l’obbligo di riferire alla prima assemblea .L’amministratore non è tenuto ad alcun compito od assistenza nei confronti delle proprietà esclusive dei condomini.
Art. 12
L’amministratore compila un preventivo delle spese occorrenti durante l’anno ed il progetto di ripartizione fra i condomini in base ai criteri stabiliti dal presente regolamento.Lo stesso preventivo , col progetto di riparto , deve essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea dei condomini ed entro 10 giorni dall’approvazione stessa , ciascun condomino è tenuto a versare presso l’amministratore il suo contributo destinato a costituire il fondo comune per le spese di ordinaria gestione .Il contributo può essere ripartito in quote trimestrali o semestrali.
Art. 13
L’amministratore , sentito eventualmente il consiglio dei condomini , stabilisce le norme , gli orari , i turni , per i servizi comuni in relazione alle disposizioni del presente regolamento .I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini , salvo il ricorso al consiglio dei condomini e all’assemblea da parte del condomino che si ritenga leso. Tutti i reclami riferentesi all’uso delle cose comuni devono essere diretti all’amministratore.
Art. 14
L’amministratore tiene :
a) Il registro dei verbali dell’assemblea
b) Il libro di cassa di entrata ed uscita
c) Un elenco dei proprietari con le loro generalità e l’indicazione del domicilio e della residenza qualora non abbia la dimora abituale nell’edificio.
d) Gli estremi del titolo di acquisto per ogni condomino
e) Un tipo planimetrico per ogni piano dell’immobile
f) Un inventario delle cose mobili di proprietà comune
g) Le tabelle dei valori millesimali di tutti i condomini.
Art. 15
Per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria o per altre esigenze speciali e imprevedibili può essere costituito un fondo riserva , sotto forma di supplemento ai contributi ordinari. L’amministratore deve tenere distinto il fondo di riserva da quello comune di cui all’art 12.
Art. 16
L’esercizio finanziario si chiude ogni anno alla data del 31 Dicembre. La somma risultante a debito dei singoli condomini dovrà essere corrisposta entro 10 giorni dalla comunicazione dell’amministratore .
Art. 17
Il consiglio dei condomini è composto da tre o cinque membri eletti dall’assemblea e dura in carica un anno.Esso è l’organo consultivo dell’amministratore che lo convocherà in tutti i casi in cui ne ravvisi la necessità.Il consiglio dei condominin esercita il controllo amministrativo , tecnico e contabile sulla gestione del condominio e riferisce all’assemblea con motivata relazione anche verbale.
Art. 18
L’assemblea dei condomini si riunisce in via ordinaria non oltre 120 giorni dalla chiusura dell’esercizio , per l’esame e l’approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo ed annesso progetto di ripartizione ; e in via straordinaria quando l’amministratore lo reputi necessario o ne abbia richiesta scritta o motivata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
L’assemblea è convocata a cura dell’amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata , insieme con copia del rendiconto del bilancio preventivo del riparto spese , al domicilio dichiarato a norma dell’art.14. L’avviso deve contenere l’indicazione del luogo , del giorno, e dell’ora dell’adunanza , delle materie da sottoporre alle deliberazioni dell’assemblea e della data dell’adunanza di seconda convocazione , che può essere fissata in un giorno successivo a quella della prima ma non oltre 10 giorni.
Se l’amministratore e il consiglio dei condomini omettono di convocare l’assemblea, questa può essere convocata da ciascun condomino con le formalità di cui sopra .
Il disposto del precedente comma si applica anche nel caso in cui l’amministratore non provveda alla convocazione dell’assemblea entro venti giorni dalla richiesta fattane dai condomini a norma del primo comma del presente articolo.
Art. 19
I convenuti all’assemblea , trascorsi 15 minuti dall’ora fissata , nomineranno di volta in volta , un presidente ed un segretario , scegliendoli tra i partecipanti al condominio escluso l’amministratore.
Art. 20
Ogni condomino ha il diritto di farsi rappresentare in assemblea da altra persona anche estranea al condominio che non sia l’amministratore , nè un dipendente del condominio , con delega scritta anche in calce all’avviso . Non sono ammesse più di tre deleghe alla stessa persona. Qualora una quota di condominio appartenga in proprietà indivisa a più persone , questa ha diritto ad un solo rappresentante in assemblea , che sarà designato dagli interessati; in difetto provvederà per sorteggio il presidente . I singoli condomini devono astenersi dal partecipare a deliberazioni che abbiano per oggetto cose e servizi alla cui conservazione o gestione non abbiano interesse o per i quali esistano rapporti di forniture o di lavori tra essi e il condominio.
Art. 21
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
In seconda convocazione un terzo ed un terzo.
Sono valide le deliberazioni approvate in assemblea di prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea di prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale , le deliberazioni prese nell’assemblea di seconda convocazioni sono valide se riportano un numero di voti che rappresentino almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Fanno eccezione :
1) Le delibere concernenti la nomina e revoca dell’amministratore
2) Le liti giudiziarie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore.
3) La ricostruzione dell’edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità , che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio.
4) Le delibere concernenti le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose o degli impianti comuni.
5) La costruzione dei nuovi impianti o servizi comuni, che devono essere approvati in ogni caso con la maggioranza dei partecipanti al condominio e di almeno due terzi del valore dell’edificio.
La validità della costituzione dell’assemblea si accerta dal principio dell’adunanza ed è efficace per tutta la sua durata.
Art. 22
Il processo verbale della deliberazione dell’assemblea deve contenere :
a) Il luogo , la data dell’adunanza e l’ordine del giorno.
b) Il cognome e nome dei condomini intervenuti o rappresentati con la indicazione del valore dei rispettivi millesimi.
c) La scelta del presidente e del segretario e la constatazione della regolarità dell’assemblea.
d) Un sommario resoconto della discussione ed il testo delle deliberazioni prese, con l’indicazione della maggioranza ottenuta da ciascuna .
e) Qualunque dichiarazione di cui chieda l’inserzione.
f) Il verbale deve essere trascritto in apposito registro o in apposito fascicolo e deve essere firmato dal presidente e dal segretario e deve essere a disposizione dei condomini presso l’amministratore nei successivi 15 giorni. La comunicazione delle delibere ai condomini assenti ai sensi dell’art.1137 del codice civile , deve farsi dall’amministratore al domicilio dichiarato a norma del presente art. 14.
g) Copia conforme del verbale deve essere rilasciata dall’amministratore al condominio che ne faccia richiesta entro 15 giorni dalla richiesta stessa col solo rimborso delle spese.
Art. 23
I libri e i documenti giustificativi del rendiconto annuale della gestione e del bilancio preventivo e consuntivo devono essere posti a disposizione dei condomini per ogni opportuno controllo , nei cinque giorni precedenti all’assemblea ordinaria , presso l’amministratore.
Art. 24
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie anche per le minoranze dissenzienti e per gli assenti salvo il diritto dim opposizione nei casi previsti dall’art.1137 del codice civile 2 comma.
Art. 25
Quando l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o resistenza in giudizio , i condomini dissenzienti , con atto notificato all’amministratore ( art.137 C.P.C.) possono separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza . Se dall’esito favorevole di una lite derivino vantaggi al dissenziente , questi è obbligato a concorrere con la quota spettantegli nella spesa della lite, che non sia stato possibile ripetere dall’avversario.
Art. 26
Per le infrazioni alle norme del presente regolamento alle deliberazioni dell’assemblea è stabilita una penalità non superiore a euro 5 da devolversi al fondo di riserva per spese straordinarie. L’ammontare della sanzione è fissata di volta in volta entro il suddetto limite dall’assemblea , la quale può delegare a ciò in qualsiasi tempo il consiglio dei condomini.
Art. 27
Per quanto non previsto dal presente regolamento si osservano le norme del Codice Civile.